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Introduction
Après l’avoir nié pendant des mois, le gouvernement de la CAQ a finalement été rattrapé par la crise du logement.
Une crise semblable sévit dans beaucoup de pays occidentaux. Et ce, pour les mêmes raisons qu’au Québec.
Depuis la pandémie au Covid-19, cette crise s’est accentuée chez nous de manière exponentielle en raison de l’effet combiné des mesures insuffisantes de la CAQ et d’une immigration massive qui va bien au-delà de la capacité d’accueil du Québec… et du reste du pays.
L’ampleur de la crise
Le déséquilibre actuel entre l’offre et la demande provoque la plus forte augmentation de loyer à Montréal depuis vingt ans.
Près de 116 000 logements abordables (c’est-à-dire à moins de 750 $ par mois) ont disparu en seulement cinq ans au Québec, dont 90 000 à Montréal.
Si bien que l’Office municipal des habitations à loyer modique évalue à environ 24 000 le nombre de ménages en attente d’une place dans ses habitations. L’attente se compte… en années.
Malheureusement, beaucoup de villes préfèrent laisser à l’abandon leurs HLM plutôt que de les rénover. À Montréal, 34 % des HLM sont en mauvais état et 41 % sont en très mauvais état, pour un total de 75 %.
De plus, au sein du parc immobilier à Montréal, on trouve environ 156 000 logements privés qui ne respectent pas les règles de salubrité de la ville. Il est probable que les pires d’entre eux sont inhabités.
À cela s’ajoute l’effet sur l’offre de locations à court terme (de type AirBnB) qui permettent de rentabiliser des pieds à terre où les propriétaires ne vont presque jamais.
Et s’ajoutent enfin ces logements loués à des étudiants étrangers (souvent à plusieurs), ce qui les rend indisponibles aux familles québécoises.
La solution caquiste
En septembre dernier, le gouvernement de la CAQ a déposé le projet de loi 31, un court document législatif modifiant d’autres lois.
La controverse qu’il a créée vient du fait qu’il restreint le pouvoir du locataire de céder son bail afin de permettre — généralement à un parent ou à un ami — d’occuper les lieux (en y payant le loyer évidemment) jusqu’à l’échéance de ce bail.
Pour la ministre Duranceau, la cession de bail est une violation du droit à la propriété. À son avis…
Cette histoire-là de cession de bail ou de magasinage de baux entre locataires, bien c’est une entrave au droit de propriété des propriétaires.
Lorsqu’on loue un objet ou un lieu, ce n’est pas une vente; la propriété de ce qui est loué est inchangée. Toutefois, durant toute la durée de la location, le locataire est libre d’en faire tout usage raisonnable, en assumant la responsabilité de dommages, le cas échéant.
La cession de bail agace les propriétaires qui se retrouvent parfois avec un nouveau locataire qu’ils n’auraient pas choisi.
Cet inconvénient est réel. Mais on ne peut y pallier qu’en modifiant l’équilibre délicat entre les droits des propriétaires et les pouvoirs des locataires.
En effet, ces derniers sont totalement dépendants des lois et des règlements qui les protègent puisque dans nos pays, le droit de propriété est sacré, alors que le ‘droit’ au logement n’existe pas.
Le ‘droit’ au logement
Dans les pays occidentaux, les droits de la Personne sont généralement des droits politiques (le droit s’association et le droit d’expression, par exemple) alors que dans les pays communistes, les droits de la Personne sont des droits concrets, dont le droit à l’hébergement.
Après la Révolution cubaine, quand les paysans ont migré massivement vers les villes en fuyant la misère qui régnait dans les campagnes, l’État cubain a subdivisé en ville tous les logements qui pouvaient l’être. Et il les a subdivisés encore plus lorsque cela s’est avéré insuffisant. Jusqu’à ce que tout le monde finisse par être logé.
En comparaison, dans un pays comme les États-Unis, celui qui est trop pauvre pour louer une chambrette ou qui n’arrive pas à en trouver, n’a droit à rien. Qu’il crève.
Au Canada, sous la pression de l’opinion publique, des administrations municipales peuvent aider quelques centaines de familles mises à la rue. Mais dès que la pression journalistique s’estompe, on fait savoir aux bénéficiaires qu’ils doivent se débrouiller tout seuls.
Poursuivez votre ville, l’État québécois ou le gouvernement fédéral parce que vous n’arrivez pas à trouver un logement et les tribunaux vous diront en long ce que la ministre Duranceau a élégamment résumé en une seule phrase :
Les pauvres qui n’arrivent plus à se loger n’ont qu’à investir dans l’immobilier…
En définitive, le ‘droit’ au logement n’existe pas. Pas plus que le ‘droit’ de céder son bail.
Dans le cas de la cession de bail, ce qui existe, c’est le pouvoir du locataire de céder son bail. Un pouvoir qui repose uniquement sur une loi modifiable… et que justement, la ministre veut modifier.
La cession de bail
Dans sa réponse à la députée Manon Massé, la ministre de l’Habitation déclare que son projet de loi n’interdit pas la cession de bail. C’est exact.
Son projet de loi ne fait qu’assujettir ce pouvoir des locataires au véto du propriétaire. Ce qui n’était pas le cas précédemment.
Une fois ce projet de loi adopté, on devrait rencontrer les trois situations suivantes :
• le propriétaire n’oppose pas son nouveau droit de véto et le locataire peut céder son bail,
• le propriétaire oppose son droit de véto (pour des motifs ‘sérieux’, précise la ministre) et le locataire doit continuer, contre son gré, à payer le loyer,
• le propriétaire accepte l’annulation prématurée du bail et libère son locataire de ses obligations.
Qui jugera du caractère sérieux des motifs invoqués par le propriétaire pour opposer son véto ? Réponse : les tribunaux.
Établi depuis des décennies, le pouvoir des locataires de céder leur bail est incontestable. Il a subi il y a longtemps le test des tribunaux et triomphé de toutes les contestations juridiques. Du coup, plus aucun propriétaire n’ose le contester; c’est peine perdue.
Dès que projet de loi sera adopté, si les raisons invoquées par le propriétaire lui semblent futiles, le locataire devra porter plainte auprès du Tribunal administratif du logement et attendre des mois pour l’audition de sa cause. Et c’est sans compter ses frais d’avocat s’il désire y être représenté par un professionnel.
En mars 2022, le délai médian pour une première audience était de 3,9 mois pour les causes ordinaires et de 1,3 mois pour les causes les plus urgentes. Et c’est sans compter sur le temps à obtenir le jugement.
Alors que les tribunaux canadiens sont débordés, cette judiciarisation est inappropriée.
La ministre Duranceau termine sa réponse en exhortant les partis d’opposition à adopter le projet de loi 31 avant Noël afin d’éviter les évictions après le temps des Fêtes.
Entre Noël et la fin du temps des Fêtes
La ministre compte apparemment sur l’adoption du projet de loi 31 avant Noël pour atténuer la crise du logement deux semaines plus tard.
Comment y parvenir ? Puisque la cause profonde de cette crise est une insuffisance de l’offre, il n’y a qu’un moyen : en construisant des dizaines de milliers d’unités locatives en 14 jours.
En septembre 2023, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estimait qu’il faudrait construire 3,5 millions de logements supplémentaires au Canada d’ici 2030 pour retrouver un niveau d’abordabilité raisonnable. C’est un demi-million d’unités locatives par année au Canada.
Pour le Québec, cela représente environ 800 000 logements abordables à construire d’ici 2030. Et d’ici là, 115 000 par année.
Au cours de la dernière campagne électorale, la CAQ a promis de consacrer 1,8 milliard$ sur quatre ans à la construction de 7 200 logements sociaux. C’est 1 800 unités par année, loin des 115 000 unités nécessaires au Québec selon la SCHL.
Tout cela serait inquiétant sans la présence rassurante de la ministre de l’Habitation; comme une fée, France-Élaine Duranceau fait apparaitre l’enchantement.
Aux pauvres sans espoir de se loger, zling ! — c’est le bruit familier que font les baguettes magiques — et soudainement, la ministre leur ouvre toutes grandes les portes de l’investissement immobilier. Un choix incalculable de maisons, de villas luxueuses et même de gratte-ciels s’offrent à leurs yeux émerveillés. Grâce à la ministre.
Aux propriétaires opposés à ce que leurs locataires cèdent leurs baux sans leur permission, zling ! : par magie, ce pouvoir disparait. Et tous ces propriétaire anxieux peuvent dorénavant dormir en paix. Grâce à la ministre.
Bref, la ministre Duranceau possède l’art précieux de rendre tout le monde heureux.
Références :
Délais réduits au Tribunal administratif du logement
Hausses de loyers abusives: plus de 100 000 logements abordables disparus au Québec en cinq ans
La CAQ dépose enfin son projet de loi sur le logement
La CAQ promet 1,8 milliard de dollars en logements sociaux
Le logement social à Montréal : les promesses en l’air
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Les trois quarts des HLM en mauvais état à Montréal
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